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구일개발(주), 망가진 지역주택조합의 새로운 산소를 불어넣다.
  • 윤진성기동취재본부장 기자
  • 등록 2021-10-06 15:39:06

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경기도 평택**지역주택조합 현장 모습(사진제공=구일개발주식회사)

[전남투데이 윤진성 기자] 최근 2년 동안 전국적으로 아파트 평균 매매 가격은 가파른 상승세다. 매매가격뿐만 아니라 전세가격 오름세는 더 가파르다.지난 해인 2020년 7월 말 이후 계약갱신요구권 행사 없이 신규로 거래된 것으로 2년 전 전세가보다 약 32.2%나 올랐다. 실수요자들은 내 집 마련이 절실하여 집을 사기는 사야겠고, 기왕이면 새 아파트가 좋을 것 같지만 아파트 가격이 천정부지로너무 올라서 집을 살 엄두가 나지 않는다. 이런 와중에 현재 시세보다 저렴한 새 아파트가 있다는 소식에 눈길이 간다.

 

그 아파트는 바로 지역주택조합 아파트다. 일반 아파트보다 저렴하다는 장점 덕분에 내 집 마련의 틈새 전략으로 떠오르는 중이다. 지역주택조합 사업은 일정한 자격요건(6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 소형주택 소유자)을 갖춘 지역(동일한 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군) 주민들이 조합을 결성해 공동으로 건설용지를 매입하고 건축비를 부담하여 아파트를 짓는 사업이다. 이러한 조합아파트는 조합이 직접 시행사 역할을 해 시행사 이윤을 없애고, 금융비용, 기타비용 등의 절감으로 일반분양을 하는 아파트의 분양가가 시세보다 저렴하고, 청약통장 없이도 내 집 마련이 가능한 것이 큰 장점이다.

 

하지만, 지역주택조합 아파트가 장점만 있다면 너도나도 이 방법으로 아파트를 구입하려 하겠지만, 문제는 생각보다 사업 추진이 쉽지 않다는 점이다.지역주택조합은 계속해서 우후죽순 생겨나고 있지만 그중 90%는 여러 가지 이유(토지미확보,업무대행사 횡령, 시공사와의 마찰, 금융권부재 등)로 인해 조합사업이 실패하거나 지연되는 사례가 빈번히 발생하고 있으며, 고작 10% 정도만이 공사를 시작해 아파트에 입주하는 상황이다. 대부분 사업이 진척되지 못하는 조합의 직·간접적인 조합의 피해는 고스란히 조합원 몫으로 돌아가고 있다.

 

최초 사업초기에 조합을 대신해 일을 하는 업무대행사 또는 추진위에서는 토지 확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 모델하우스를 오픈하고 조합원부터 먼저 모집하는 바람에 사업이 지연되는 경우가 제일 많다. 또한, 업무대행사가 업무추진비 명목으로 돈만 챙기고 조합을 방치하는 경우도 허다하며, 심지어는 조합원들이 낸 수십억원의 분담금을 횡령하거나, 토지용역사 및 각종 용역사들과의 불법적인 계약들로 자신들의 이속만 챙기며 조합원들에게 많은 피해와 고통을 떠넘기는 업무대행사들이 많은 현실이다.

 

피해 사례가 속속 알려지는 데도 시세보다 저렴한 가격에 내 아파트를 장만할 수 있다는 점은 여전히 매력적으로 보인다. 사업 추진에 성공한 다수의 조합들도 있기에 마냥 ‘사기’로 치부하거나 ‘위험하다’고 덮어두기 어려운 부분도 있다. 

 

지역주택조합은 조합이 업무대행사를 얼마나 잘 만나느냐에 따라 조합사업의 성공여부가 달렸다고 할 정도로 중요하다. 이렇듯 조합원의 피해는 나몰라라 하고 본인들의 이속만 챙기는 업무대행사의 현실속에서 망가진 조합, 사업진행이 중단된 조합에 새로운 산소를 불어넣어 살리는 업무대행사가 있어 소개한다.

 

전남 목포**지역주택조합 현장모습(사진제공=구일개발주식회사)

그 회사는 바로 구일개발주식회사이다. 구일개발주식회사에서 진행한 성공 사업 사례1은 평택 **지역주택조합. 경기도 평택에 **지역주택조합은 2013년 6월부터 조합원모집을 시작했으나, 토지확보, 조합원 모집, 인허가 어려움으로 인해 사업이 장기화되어 지난 2017년 어렵게 사업계획승인을 득하였으나, 이후 착공을 진행하지 못해 사업이 장기간 표류한 상태에 2019년 11월 구일개발 주식회사에 도움을 요청했다.

 

이 지역주택조합은 적은 수의 조합원 전체 건립예정세대수의 50%밖에 조합원이 없어, 나머지 50%는 일반분양을 해야 하는 상황인데 자칫 일반분양이 실패할 경우 시공사에서는 공사비 수급에 어려움이 예상되어 추가적인 사업진행이 중단되었던 상황으로 과도한 추가 분담금과 오래된 사업진행으로 인한 사업비 누수 및 보수적인 일반분양가 책정으로 조합원들에게 전가되는 과도한 추가 분담금이 발생하게 되었다.

 

이러한 문제점, 공사비에 대한 사전확보와 수도권 최초로 지역주택조합의 한국주택금융공사(HF) 건설자금대출보증을 통해 공사비를 선확보 하여 사업을 진행한 사례로 시공사에서는 공사비가 확보되어 있어 일반분양이 미분양 되더라도 공사비 수급에 문제가 없어졌고, 추가 분담금 절감과 시공사에서 제시한 보수적인 일반분양가를 뛰어넘는 조합의 일반분양가격을 적용하여 매출수익을 발생시키고 지출해야 하는 비용중 기반시설(도로, 공원 등)은 타 조합과 연계하여 공사비를 절감하고, 각종 원인자부담금(상수도 등)에 대한 재분석을 통해 지출비용을 절감했다.

 

이러한 사례는 구일개발주식회사에서 제안한 해결책으로 평택 **지역주택조합은 장기간 표류되었던 상태에서 현재는 2020년 5월 아파트 공사를 착공하여 2023년 3월 입주할 날만 기다리고 있는 상태로 성공적인 사례에 추가되었다.

 

사례2은 목포 **지역주택조합로 전라남도 목포에 **지역주택조합은 2017년 4월부터 조합원모집을 시작하여 2019년 8월에 사업계획승인을 득하였으나 토지비의 인상, 각종 용역비의 과다지급, 시공사의 공사비 인상 요구 등으로 기존 조합집행부 및 업무대행사의 불신이 팽배하여 비대위(비상대책위원회)가 발생하는 등 조합 내부적인 문제들로 인해 사업이 중단되어 2019년 10월 구일개발주식회사에 적발감사를 의뢰했고, 이후 사업관리를 진행 중에 있다.

 

이 지역주택조합의 문제점은 조합집행부 및 업무대행사에 대한 불신과 그 동안 진행하였던 전반적인 사업내용에 대해 조합집행부 및 업무대행사의 과실, 부정, 비리가 발생하였을 것이라는 불신이 팽배한 상태로 토지비 대출(브릿지 대출) 만기 도래와 토지비를 지급하기 위해 조달하였던 조합 및 조합원들의 담보대출 & 신용대출에 대한 만기가 도래하였고, 대출금융기관들은 연장불가를 선언한 상태였다.또한 추가분담금 발생 우려와 토지계약이 100% 완료되지 않은 상태로 조합원을 모집하여 예상 토지비를 상회하는 추가 비용이 발생하였고, 시공사에서는 공사비를 인상 및 일반 분양시 미분양에 대한 할인분양을 조합에 부담시키는 내용의 무리한 변경계약을 요구하는 상태였다.

이러한 문제점들을 면밀히 분석한 구일개발주식회사에서 조합원들의 권리 찾기와 조합원 임시총회를 통해 조합원들이 직접 선출한 임원들로 조합집행부 교체 및 업무대행사 계약 타절, 시공사 교체로 공사비 인상과 미분양세대 할인분양 내용의 공사도급계약 변경을 요구하던 시공사에 방문, 시공사 대표 면담 등의 노력으로 위약금 없는 계약 타절을 진행함과 동시에 상대적으로 적정 공사비와 높은 브랜드 인지도를 가진 시공사로 교체하였고, 해당 시공사를 통해 토지비 대출(브릿지대출)에 대한 일시연장을 진행과 금융구도 설정, 중도금 대출과 한국주택금융공사(HF) 보증 건설자금대출을 통해공사비를 선 확보하여 유리한 조건으로 시공사 선정 및 도급계약 조건을 협상하여, 추가분담금 절감과 금융기관, 시공사를 설득하여 조합에 유리한 일반 분양가를 적용하여 100% 완판에 성공하였다. 업무대행사 및 시공사 계약타절시 위약금 등의 누수비용 원천 차단, 기 계약한 모든 용역사들과의 용역계약 재검토 및 대폭 조정, 기반시설 등 각종 사업비를 분석하여 과다 책정 사업비 절감하였고, 새롭게 바뀐 시공사와 협의를 통해 조합원 무상옵션 등 추가 혜택을 제공했다.

구일개발주식회사 최대남 대표이사(사진제공=구일개발주식회사)

이렇듯 구일개발주식회사에서 제시한 해결책으로 목포**지역주택조합은 약 180억이라는 사업비를 절감하여 2020년 11월 아파트 공사에 들어갔고, 현재는 2023년 9월 입주를 기다리고 있는 중이다.

 

이러한 성공 사례들을 구현한 구일개발주식회사 최대남(51) 대표이사는 20여년의 건설회사 근무경력을 토대로 2017년 구일개발주식회사를 설립하였고, 현재는 다수의 지역주택조합의 자문 및 사업관리를 하고 있다.

 

그는“내집 한번 마련해보겠다고 조합원 가입을 했지만 사업진행은 안되고, 납부했던 분담금은 종적을 감추고, 각종 채무는 떠안게되고, 그렇다고 딱히 책임을 물을 대상은 없고, 망가진 지역주택조합의 조합원들의 피눈물을 잘 알고 있기 때문에 건설회사를 다닐 때부터 나중에 내가 기업을 운영하면 조합원들을 살리는 기업을 운영하고 싶다는 마음을 먹었다"고 사업 동기를 밝혔다. 또한 그는 "지금까지 두 개의 조합을 정상화 시켰지만, 앞으로 기회가 된다면 좀 더 많은 조합에게 도움을 주고 싶다"라며"그래서 그 조합의 조합원들이 웃는 모습을 보고 싶고, 그럴수 있다면 나는 세상에서 가장 행복한 사람일 것이다”고 말했다.

 

 

또한 그는 추가적으로“전국에 있는 지역주택조합중 상당수의 조합은 현재도 조합집행부 및 업무대행사의 부조리, 토지 미확보, 조합원 미 모집, 시공사의 무리한 요구, 금융구도 미설정 등등 각종 문제점들이 있고, 이것은 전문가의 도움을 조금을 받으면 되는데, 조합원님들의 눈과 귀를 막고 있는 곳이 많다”며 조합사업은 시간이 비용인데 라며 안타까워한다. 이어 그는“조합사업의 주체는 조합원들이다. 조합원들의 권리를 스스로 권리를 찾고 나서지 않으면 아무리 유능한 업체가 와서 일을 한다해도 성공할 지는 미지수다”라며 조합원들의 현실 직시를 당부했다.

 

한편, 구일개발주식회사의 성공 사례들과 같이 사업 진행이 지지부진하던 조합도 능력을 갖춘 업무대행사의 투입으로 성공적인 조합으로 거듭나는 경우 또한 있어 조합사업의 성공 여부는 업무대행사에게 있다고 해도 과언이 아니다. 전국의 수많은 지역주택조합 사업장의 성공적인 입주를 기원하며 앞으로도 착한 업무대행사의 지속적인 등장을 기대해 본다.

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